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曹教授的博客

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全国3.2亿㎡待售面积压顶 部分房企消化需10年  

2012-12-02 08:42:29|  分类: 警示 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不少业内人士都将今年称为“去库存年”,而维持在高位的待售面积,则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。

数据显示,截至今年10月,全国待售面积约为3.2亿平米,超过去年底的2.7亿平米,并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大,个别房企按今年的销售速度,所需时间甚至要达到10年。

全联房地产商会荣誉会长聂梅生认为,待售面积过多,会使企业将资金积压在上面,无力增加土地储备。

3.2亿平米待售面积

在全联房地产商会第三次会员大会上,聂梅生向记者表示:“自今年6月份以来,全国商品房待售房面积一直维持在高位,并且有上升的趋势,这是需要警惕的。”

据业内人士介绍,一般来说,待售面积包括通常所说的库存,是企业全部可售面积的总和。

据国泰君安报告显示,目前市场的存货继续攀升,总体去库存化情况略差于2008年和2011年末。2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年,高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是,一线城市的去库存化情况明显好于二线城市。报告显示,一线城市为2.4年,二线城市则达到3.7年。

事实上,在本轮调控中,北京楼市成为率先下跌的城市,但是,最近的成交数据表明,北京等一线城市楼市率先回暖反弹,而一些二三线城市的销售则持续低迷。

聂梅生表示,这是因为二三线城市房企积累的待售住宅太多,在这一轮刚需释放完之后,就会出现乏力的现象。

一位代理销售山东某三线城市楼盘的北京业内人士对记者说:“当地的房子很难卖,请我们过去,我们也是束手无策,因为市场确实不好。如果三线城市无法吸引外来人口买房,房子基本就卖不出去。在这里几个月的时间,销售都不见起色。”

据上海易居研究院数据显示,由于受到调控影响,不少开发商转战三线城市,最近两年,三线城市的库存一直在上涨。最近5个月,三线城市的库存一直以每个月环比2%的速度在增长。

以三四线城市为主战场的恒 大地产显然也遇到了类似问题。恒 大董事局主席许 家 印在公开场合表示,恒 大在三四线城市营运环境遇到困难,公司不得不改变策略转战二线城市。

显然,三四线城市销售周期的拉长,影响了房企的去化速度。

房企去化周期最高达10年

当前,消化库存已经成为房企的最重要的任务之一。

一位业内人士向记者表示,目前,很多大房企积压了不少待售的面积,尤其在一些三四线城市,虽然成交量有所回升,但是只要价格微涨,销售速度就会立刻慢下来。因此,本着快速去库存化原则的房企都不敢轻易调整售价。

据国泰君安一份报告显示,根据2012年各房企中报数据统计,万科、保利、金地等房企的去化时间为2-3年,也就是说消化掉企业目前所有可售面积需要的时间,2-3年的水平是一个比较正常的周期。而泛海建设的去化时间则高达10年之久,万科的存货增速超30%,保利的存货增速为20%左右。

据恒 大地产今年中期报告显示,公司处于开发中的项目价值高达1010亿元,较年初增加近百亿元,明年可供销售项目增至最多240个,较2012年增长逾30%。许 家 印也表示,持续上升的库存水平可能会给业绩带来负面影响。

“如果房企的大量资金积压在待售房上,就要非常小心。现在,一些大开发商甚至会有100亿的资金压在待售房上。一般来说,企业压在待售房上的资金比例为15%-25%比较合适,如果占企业资金的三分之一,资金就会面临比较大的压力,企业也就无力做其它的事情。”聂梅生表示。

目前来看,去化时间比较正常的保利、万科、金地等房企都在今年大量增加土地储备,保利今年用于土地储备的资金高达286.3亿元,万科则为267亿元,是今年房企用于拿地金额的前两位。

聂梅生认为,保利等房企拿地比较猛是因为今年的去库存速度比较快,需要补充土地储备。而10月份土地购置面积环比为-18%,实际上是不少房企因为待售面积比较多,积压了一部分资金,房企扩张的积极性就不够,这也是投资增速同比去年仍然下降的原因。

虽然从今年前10个月的数据来看,不少大房企已经完成或超额完成了销售任务,但是房企的存货值仍处于不断上升之中。

上海易居房地产研究院研究员严跃认为,在今年接下来的时间里,消化库存将成为众多房企的艰巨任务,而11月份市场的认可程度,将决定库存去化的最终效果。

兰德咨询总裁宋延庆向记者表示:“房企去库存的压力的确比较大,但是,从目前各项指标来看,包括景气指数、销售情况等,多数城市处于向好的趋势。目前,北京、上海等一线城市的楼市已经回暖。”

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