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养老地产需求巨大布局开始 信托多模式介入  

2014-08-08 10:31:00|  分类: 养老 |  标签: |举报 |字号 订阅

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随着中国人口红利的消失,与之并行的人口老龄化的浪潮已经袭来。由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速,而行对应的养老设施供应却严重不足,养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性,行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引,以及国内养老地产的市场供需状况,各类机构纷纷布局养老地产,进入投资、开发、运营等诸多领域,其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司成为主力。与此同时,中信[简介 最新动态]、中铁、中融等各大信托公司也跃跃欲试,探寻信托投资养老地产的模式,择机进入养老地产领域。目前市场上养老地产的盈利模式呈现如下特点:

开发商试水养老地产多选择出售项目,通常选择“度假+养老”的销售模式,或大部分销售,小部分自持的“嵌入式养老”模式。销售模式的养老项目,与普通住宅项目的相同点是都依靠销售产权盈利,不同的是,养老社区的“适老设计”增加了建设成本,因此售价一般高于周边楼盘。而“嵌入式养老”社区项目包括住宅和老年公寓两部分:住宅用于销售,是回收资金的主力,并对持有型物业形成了支持;老年公寓嵌入普通社区,用于出租,同时对住宅的销售起到促进作用。“嵌入式养老”优点在于自持的部分占总体比例较小(约为20%),因此对项目整体的开发成本影响不大,同时,房企可以借此积累经验,为养老地产战略投石问路。

产业投资者通常选择持有项目。小型机构养老项目一般采取押金制,入住人先期缴纳一笔押金,然后每月支付租金,押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少,因此多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。大型养老社区通常选择会员制,入住者前期缴纳几十万到上百万之的会费,这部分收入一般可以回收房屋的建设成本;然后根据所住房型,每年缴纳几万元的管理费,这部分收入是主要利润来源。这种模式能够让投资企业在项目前期就收回大部分资金,有效缓解资金压力。适合定位中高端、规模较大且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区。

寿险公司在会员制的基础上跟养老保单挂钩。由于《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出,保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金,保险公司的养老地产项目一般与保险产品挂钩,投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。保费门槛从几十万到几百万不等,到期后客户可以选择现金给付,或直接抵入住的租金。

虽然各大机构纷纷投资养老地产,但毋须讳言的是,目前国内养老地产仍处在初期阶段,盈利模式尚待探索实践,而对于信托公司来说,介入养老地产则需拓宽思路,根据不同养老地产类型,采用不同模式:

第一,销售类项目产权完整,该类项目的开发类同于普通住宅或商业地产的开发,只要针对项目进行适当筛选,如对区位、定位、成本、去化等关键因素进行把握,则信托可以采用传统融资模式介入。

第二,产权完整的持有型项目,往往通过招拍挂获得土地,或者收购闲置物业改造而成。对入住率较高、未来现金流入稳定的项目,可其视为一种特殊的商业物业(类似商业公寓),一方面可以经营性物业贷或者未来收益权等模式予以融资,风控措施可以是资产抵押、未来租金的收益权、部分股权等;另一方面可直接进行股权投资,以客户资金进行真正的资产管理或以自有资金进行投资。

第三,产权由瑕疵的持有类项目,例如在集体土地、协议划拨土地、工业用地上建设的养老地产项目,不能销售产权,产权也不能抵押转让。信托可以考虑金融创新方式,例如项目初期通过土地流转信托、中期通过股权、后期通过消费信托的方式进入,即初期可控制住土地的使用权、中期股权进入获得项目的收益分配权、后期借鉴险资“保单捆绑”的方式以消费信托获得客户保证金并实现项目的使用权的销售。

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