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曹教授的博客

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卖不掉的商品房政府可收购来做安置房和公租房  

2015-03-28 12:26:54|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3月27日国内房地产业的两大主管部门住建部与国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”),这一举措被视为打响了房地产“救市”政策的第一枪。

要点1:库存量过大市县可暂停供地

政策原文:住房供过于求的地区,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

解读:江苏省住建厅相关负责人表示,这几年省里已开展住房建设规划的研究,并将编制十三五住房发展规划,推动全省房地产健康平稳发展。南京市国土部门告诉记者,该市的土地供应节奏与规模长期保持稳定,规划、国土等部门也会适时根据房地产市场供应情况进行调整,目前2015年南京市土地供应计划暂未出台,从南京楼市的住宅供应量与土地开发状况来看,应该不属于“供应明显偏多、住宅用地规模过大”的地区,因此住宅用地供应不至于暂停。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则认为,房地产问题根源其实还是土地供应水平。2014年因为前一年的住宅供应紧张,而将住宅用地供应量提升了25%至500公顷,大量住宅将在今年陆续上市,这将导致2015年住宅市场供大于求格局的产生,房价将难以显著上涨。

要点2:房地产用地未开发允许转型

政策原文:对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。

解读:正在举行的博鳌论坛上,潘石屹对这条“可改用途规划”的新政大呼“意外”,连称“很吃惊”。去年初南京曾出台过“9050”新政,即在土地出让时便要求未来项目上90平方米以下户型的占比需达到50%以上,该政策延续至今,如果开发商今后根据市场需求,提出增加大户型的比例,究竟是否会被允许呢?南京国土部门回应称,目前还没有相关政策发布。

对于房地产用地未开发可转型的话题,南京市规划部门表示,这一提法值得研究,国内一些城市的房地产市场不够景气,严重供大于求的局面已经成型,因此适当调整土地用途是切实可行的,不过南京目前尚没接到相关通知。

要点3:商品房可作为安置房和公租房

政策原文:《通知》规定,为进一步加大住房保障货币化力度,市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。

解读:扬子晚报记者了解到,收购居民手中的二手房用作廉租房,这在南京并不新鲜,不过此次两部委提出收购开发商手中的商品房用于保障房房源,对于部分资金链极度紧张的房地产企业来说,不啻为一剂“良药”。

“南京确实有个别项目销售困难,如果能借此将房源出手,倒也是个不错的选择”。不过,在这位楼市专家看来, 最关键的问题还是收购的价格,开发商的心理价位与政府能掏出的钱之间恐怕会有较大的落差。他也认为,此次《通知》提供了解决“去库存”的两大导向,一是建成的商品房,政府购买用于保障房,二是未建的地块可直接转成保障房用地,相比较而言,第二种方式可能在操作上更具可行性。

要点4:销售违规房企或被禁拿地

政策原文:强化房地产开发全过程的联动监管,对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业,以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业,国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的信息,限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业,住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以相应处罚;情节严重的,依法注销其资质证书。

解读:南京市刚刚于半个月前公示了《南京市房地产开发企业信用体系建设管理暂行办法》和《南京市房地产开发企业信用体系评价规则(试行)》,楼盘的开发商将被分为5个信用等级,表现好的将加分,不好的就减分,其实这也可以视为“强化房地产开发全过程联动监管”的一种机制。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为,房地产企业的优胜劣汰已是必然趋势,一些违法违规的不良企业以后无法买地、无法卖房,有利于维护房地产市场的整体健康。

业内人士:未来税费贷款等新政或陆续出台

与之前人们期望的调整二套房首付比例、营业税免征时间缩短等不同的是,本次由国土部与住建部出台的《通知》并没有囊括这些内容。“这也不难解释,因为税费变动与贷款政策的调整,分属财政部、央行等多个部门,而此次只有两部委的新政”,一位长期关注房地产市场的专业人士表示,在今年的政府工作报告中,已经表态将“支持改善性购房需求、稳定住房消费”,因此相关部委陆续出台政策也在情理之中,不难预见,二套房首付、贷款利率、营业税等新政或将于近期陆续出台。

专家认为,今年的房地产政策调整力度可能超过不少人的预期,但是不会给房地产市场带来大起大落式的变化,政府调控的目的以治本为主,即便新政“起效”时间长一点,也是可以接受的。

盘点各地楼市新政 首提“微刺激”概念

回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”……为稳定住房消费和房地产业健康发展,各地相继出台了“微刺激”政策。分析人士认为,楼市政策将会逐渐有利于百姓消费,预计房地产后市或将触底反弹,但去库存仍是一个长期的过程。

各地出台稳消费政策“大同小异”

一段时间以来,为提振楼市,加快去库存,各地相继出台“微刺激”政策,其中,调整公积金政策、政府回购、货币补贴是主要的手段。

福建省3月20日出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》,明确对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%;北京的国管公积金贷款账户余额划定线则由2万元调高至5万元,贷款最低额相应升高;安徽从去年9月1日起,允许公积金省内异地贷款买房。据不完全统计,去年下半年以来,福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

3月中旬,宁波市政府审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》,明确提出货币安置及“收购市场房源以筹集保障性住房”。鄂尔多斯市去年下半年也出台政策,决定3年内不再新建商品房,同时鼓励国有大型企业、重大项目建设单位团购,并回购商品房用以城市棚户区改造安置房和保障性住房。

早在2014年11月,沈阳市就出台购房补贴政策,购房者最多可享受150元每平方米的购房补贴;绍兴市今年初出台政策,购房者无论购买新建或存量房都将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。以货币补贴拉动住房消费正被越来越多城市采用。

“微刺激”或促后市触底企稳

随着地方稳定楼市政策的出台,以及降息、降准影响,楼市下行开始减速。中原地产首席分析师张大伟认为,3月下半月市场有望告别签约淡季,预计重点城市的3月市场将出现明显环比大幅上涨,同比将有一定程度上涨。据中原地产研报数据统计,一线城市成交回升明显,3月上半月环比增幅达33%。杭州城区2月份成交3583套,3月份截至目前成交量已达6000多套,环比上升近100%。

上海易居研究院副院长杨红旭预计,二季度是房价的一个拐点。他说,从去年12月开始,一线城市的房价,总体来看已经止跌,其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象:一线城市率先反弹,其后二线跟进。“总体看,预计70城房价将于二季度止跌。”

快房网首席评论员程伟明表示,地方“微刺激”政策的效果已经显现,但后续作为空间仍然很大。双赢机构总经理章惠芳认为,因地制宜、分城施策的关键是对区域楼市情况进行科学评估,要把握供地节奏,不可再任性“卖地”。

稳定楼市还有哪些“工具”可用?

“后限购时代”楼市市场化特征渐趋明显,区域走势分化加剧。为保持楼市整体平稳,还有哪些“工具”可用?

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示:“‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权,让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。”各地采取公积金贷款调整、信贷调整,甚至契税优惠乃至退税等政策,均可刺激当地的住宅消费。

也有业内人士建议,地方可放开高端住宅项目的预售证管理,高端楼盘的集中入市或可激活当地改善型需求,从而带动市场成交量的活跃度。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,还可采取鼓励人才购房等措施,将户籍制度与购买房产直接结合以刺激房地产市场复苏和回升。去年广州重新启动了本科学历入户措施,外来人才租房满一年可申请入户。

有房企人士表示,在楼市调控“去行政化”和“趋市场化”的背景下,后续的楼市政策应该在巩固房地产市场理性、成熟发展的同时,更着重于维护楼市合理的消费需求,尤其加大对于自住型、改善型购房者的金融支持。

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